El nuevo Código Penal eleva el nivel de responsabilidad de las inmobiliarias dominicanas
La reforma convierte la verificación documental, el control de la publicidad y la debida diligencia en elementos esenciales para proteger a compradores, propietarios y empresas del sector.
Por Onker Home | 17 de agosto de 2026
SANTO DOMINGO.— Durante años, una parte importante del mercado inmobiliario dominicano ha funcionado sobre una combinación de confianza personal, recomendaciones, fotografías, conversaciones por mensajería y documentos entregados a medida que avanzaba una negociación.
Ese modelo informal resulta cada vez más peligroso.
La entrada en vigor del nuevo Código Penal de la República Dominicana, instituido por la Ley núm. 74-25 y posteriormente modificado por la Ley núm. 44-26, introduce un escenario en el que la manera de captar, promover y comercializar una propiedad puede tener consecuencias que trascienden una simple disputa contractual.
El cambio más relevante para el sector no consiste solamente en el aumento de determinadas sanciones. Está en la precisión con la que el Código contempla operaciones fraudulentas relacionadas con bienes inmuebles y en la futura aplicación de un régimen de responsabilidad penal para las personas jurídicas.
Para las inmobiliarias, desarrolladoras y agentes, el mensaje es claro: conocer la propiedad que se comercializa ya no debe considerarse una cortesía profesional. Es una medida fundamental de prevención.
La reforma sustituye un sistema penal que permaneció vigente desde 1884. El Código original fue promulgado el 3 de agosto de 2025 y entró en vigor después del período establecido para su implementación. Antes de completarse ese proceso, la Ley núm. 44-26 introdujo modificaciones que fueron incorporadas en una edición oficial unificada publicada por la Consultoría Jurídica del Poder Ejecutivo .
Cuando una irregularidad inmobiliaria puede convertirse en estafa agravada
El artículo 237 define la estafa como el uso de un nombre o calidad falsa, o de maniobras fraudulentas, para engañar a una persona y conseguir que entregue dinero, bienes, activos o asuma una obligación en su perjuicio.
El artículo 238 lleva esa definición directamente al mercado inmobiliario.
El Código considera estafa agravada la disposición de un inmueble propio o ajeno cuando quien realiza la operación carece del derecho, la autorización legal o la facultad para disponer de él. También incluye la ocultación intencional de la verdadera situación jurídica de la propiedad.
Esto puede abarcar escenarios particularmente sensibles: promover un inmueble sin autorización de su legítimo propietario, ocultar una litis conocida, omitir una limitación jurídica relevante o presentar como disponible una propiedad sobre la cual no existe facultad válida de disposición.
La reforma también contempla expresamente la venta o promesa de venta de inmuebles en plano cuando se recibe total o parcialmente el precio y los casos en que una misma unidad es vendida, prometida o comercializada a dos o más personas.
La estafa agravada está sancionada con penas de cinco a diez años de prisión mayor y multas de diez a veinte salarios mínimos del sector público, según el texto oficial unificado.
La relevancia para una inmobiliaria es inmediata. Una empresa puede no ser propietaria del inmueble ni recibir directamente el precio de venta y, aun así, quedar expuesta a una investigación si participa conscientemente en una comercialización irregular, facilita información falsa o continúa promoviendo una propiedad después de conocer inconsistencias sustanciales.
No toda equivocación constituye una estafa. El derecho penal exige elementos que deben ser demostrados, entre ellos la conducta fraudulenta y, en los supuestos correspondientes, la intención. Pero la ausencia de controles puede dificultar que una empresa demuestre que actuó de buena fe.
El expediente de una propiedad importa tanto como sus fotografías
El nuevo escenario obliga a revisar una costumbre extendida: publicar primero y solicitar los documentos después.
Una inmobiliaria responsable debe comenzar confirmando la identidad del propietario y verificando si la persona que solicita la comercialización tiene capacidad para autorizarla. Si actúa mediante un poder, representación societaria, sucesión o mandato, esa facultad debe ser examinada antes de anunciar el inmueble.
El certificado de título es solamente el comienzo. Según la naturaleza de la operación, puede resultar necesario comprobar el estado jurídico del inmueble, cargas, oposiciones, hipotecas, litis, situación sucesoral, autorización conyugal, facultades societarias y cualquier otra limitación que afecte la transferencia o el alquiler.
En proyectos en construcción, la revisión debe extenderse a la identidad y capacidad del desarrollador, la disponibilidad real de las unidades, las condiciones de la promesa de venta, los permisos correspondientes y el destino de los fondos entregados por los adquirentes.
La inmobiliaria no sustituye al abogado, al agrimensor, al tasador ni a las autoridades registrales. Su responsabilidad profesional consiste en reconocer cuándo una operación requiere esas verificaciones y abstenerse de presentar como comprobado aquello que todavía no ha sido validado.
La publicidad también debe poder demostrarse
El riesgo no termina en los documentos.
Las descripciones publicadas en portales, redes sociales y campañas pagadas forman parte de la representación que recibe el consumidor. Afirmaciones sobre metraje, titularidad, rentabilidad, permisos, fecha de entrega, disponibilidad, amenidades o posibilidad de alquilar a corto plazo no deben utilizarse sin una fuente verificable.
Expresiones como “rentabilidad garantizada”, “título completamente limpio”, “última unidad disponible” o “proyecto totalmente aprobado” pueden atraer atención, pero también crear una exposición importante cuando no existe evidencia que las respalde.
Una buena práctica es conservar el origen de cada dato publicado, las autorizaciones del propietario, las versiones de los anuncios y las comunicaciones mediante las cuales se confirmaron precios y condiciones.
La trazabilidad no elimina todos los riesgos. Sí permite demostrar que la empresa contaba con procedimientos razonables, solicitó información y reaccionó cuando surgieron inconsistencias.
La empresa también entra en el centro de la discusión penal
Uno de los cambios estructurales del nuevo Código es la responsabilidad penal de las personas jurídicas.
La Presidencia de la República presentó esta figura como uno de los avances centrales de la reforma. La versión modificada contempla circunstancias relacionadas con los actos u omisiones de representantes, la tolerancia consciente, el beneficio derivado de una infracción, los defectos graves de organización y el incumplimiento de los deberes de dirección, supervisión y control.
Existe, sin embargo, una precisión temporal importante. La Ley núm. 44-26 dispuso que los artículos 8, 9, 10 y 11, relacionados con el régimen de responsabilidad de las personas jurídicas, entren en vigor tres meses después del 5 de agosto de 2026. Esto coloca su aplicación diferida, en principio, a partir del 5 de noviembre de 2026.
Ese período no debe interpretarse como una pausa para continuar operando de la misma manera. Fue concedido precisamente para que las organizaciones puedan adecuar sus estructuras.
Para una inmobiliaria, la adecuación debe incluir políticas escritas de captación, revisión documental, autorización de anuncios, manejo de depósitos, prevención de conflictos de interés, conservación de expedientes y supervisión de agentes y colaboradores.
También debe establecerse un procedimiento para detener inmediatamente una publicación cuando aparezca una alerta sobre la titularidad, la duplicidad de una unidad o la situación jurídica del inmueble.
Una demanda no es el único riesgo
En el lenguaje cotidiano suele decirse que una inmobiliaria puede ser “demandada”. Jurídicamente, conviene distinguir los escenarios.
Una persona afectada puede iniciar una reclamación civil para procurar la devolución de fondos o la reparación de daños. Cuando los hechos presentan características de una infracción, también puede formularse una denuncia o querella que dé lugar a una investigación penal.
Un mismo conflicto inmobiliario puede generar consecuencias civiles, penales, administrativas y reputacionales. La devolución del dinero, por sí sola, no necesariamente elimina todas las demás exposiciones.
Por eso, el cumplimiento no debe reducirse a incluir cláusulas generales en un contrato. Debe reflejarse en la forma diaria de operar.
El nuevo valor de la confianza
El mercado inmobiliario depende de la confianza. Un comprador entrega recursos con la expectativa de recibir un derecho válido. Un propietario permite que terceros representen uno de sus activos más valiosos. Una desarrolladora deposita su reputación en quienes presentan sus proyectos.
Cuando esa confianza se administra sin controles, puede convertirse en riesgo. Cuando se apoya en documentación, transparencia y supervisión, se transforma en una ventaja competitiva.
La entrada en vigor del nuevo Código Penal marca una separación cada vez más clara entre las empresas que simplemente publican propiedades y aquellas que asumen la responsabilidad de conocer lo que comercializan.
Para Onker Home, trabajar apegados a la legislación significa verificar la identidad del propietario, revisar la documentación disponible, conocer las condiciones reales del inmueble, evitar promesas que no puedan demostrarse y detener cualquier negociación que presente señales de irregularidad.
No se trata de añadir burocracia innecesaria. Se trata de proteger al cliente, preservar la seguridad de la operación y reducir la posibilidad de que una intermediación comercial termine convertida en un proceso judicial.
En el nuevo mercado inmobiliario dominicano, la confianza seguirá siendo indispensable. Pero ya no puede descansar únicamente en la palabra. Tendrá que estar respaldada por evidencia.
Nota editorial: Este contenido es informativo y no sustituye una evaluación jurídica individual. La aplicación del Código Penal depende de los hechos y las pruebas de cada caso.
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